长泰区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、平和县、南靖县城市管理和综合执法局、财政局，龙海区、华安县住建局、财政局，漳州开发区、台商投资区、常山开发区、漳州高新区、古雷开发区行政执法局、财政局：
为提升我市商品住宅专项维修资金规范化管理水平，切实保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，市城管局联合市财政局共同制定了《漳州市商品住宅专项维修资金管理导则》，现印发给你们，请结合工作实际，认真遵照执行。
漳州市城市管理局 漳州市财政局
2025年10月9日
漳州市商品住宅专项维修资金管理导则
第一章 总则
第一条 为提升商品住宅专项维修资金规范化管理水平，保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《福建省物业管理条例》等法律、行政法规，制定本导则。
第二条 本市范围内的商品住宅（含经济适用房、两限房）、非住宅的专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本导则;安置房、危改回迁房参照执行。
商品住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业参照商品住宅专项维修资金的标准交存商品住宅专项维修资金。
本导则所称商品住宅专项维修资金，是指用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本导则所称的非住宅，是指商品住宅小区内的非住宅或者商品住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第三条 商品住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第四条 市、县人民政府商品住宅专项维修资金主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内商品住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章 交存
第五条 下列物业的业主不需要交存商品住宅专项维修资金：
（一）售后公有住房；
（二）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的；
（三）物业管理区域内归属于全体业主共有的配套用房，如物业服务用房、共用设施设备间、架空层等；
（四）不在住宅小区内或不与住宅小区具有共用部位、共用设施设备的建筑，如行政办公建筑、学校、医院、酒店、写字楼、商业综合体、工业用房、仓储用房等公共、工业建筑；
（五）政府投资集中建设（含配建回购）的廉租住房、公共租赁住房；
（六）其他法律、法规、政策规定的不需要交存商品住宅专项维修资金。
第六条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
市、县人民政府商品住宅专项维修资金主管部门应当会同同级财政部门根据本地区住宅建筑安装工程每平方造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准，经报所在地人民政府同意后予以公布。
第七条 市、县人民政府商品住宅专项维修资金主管部门要采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量。
专户管理银行数量由商品住宅专项维修资金主管部门根据本地区情况，经报所在地人民政府同意后确定。
开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第八条 商品住宅开发建设单位在取得商品房预售许可证后，应持住宅专项维修资金建档申请表（一式两份）、漳州市房屋建筑面积预算成果图册（复印件加盖公章）、漳州市商品房预售项目楼盘表（复印件加盖公章）、《商品房预售许可证》（复印件）到房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门申请住宅专项维修资金建档。
安置房开发建设单位在房屋交付前，应持住宅专项维修资金建档申请表（一式两份）、漳州市房屋建筑面积预算成果图册（复印件加盖公章）、房屋楼盘表（复印件加盖公章）、政府部门会议纪要和发改委立项文件（复印件加盖公章）到房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门申请住宅专项维修资金建档。
首期申请建档的开发建设单位需提供营业执照和资质证书（复印件）在漳州市商品住宅专项维修资金管理系统录入企业信息，获取账号。
第九条 开发建设单位住宅专项维修资金建档后，可登陆漳州市商品住宅专项维修资金管理系统，录入购房人信息，打印住宅专项维修资金缴存通知书，交付给购房人。
第十条 商品住宅、非住宅的购房人应当在办理房屋入住手续前，将首期商品住宅专项维修资金存入商品住宅专项维修资金专户。
开发建设单位不得将房屋交付给未交存首期商品住宅专项维修资金的购房人。
商品住宅专项维修资金主管部门要密切跟踪本地区楼盘交付动向和开发建设单位代收代缴情况，确保商品住宅专项维修资金及时足额存入专户。
第十一条 业主大会成立前，商品住宅专项维修资金由房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门代管。
第十二条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的商品住宅专项维修资金：
（一）商品住宅专项维修资金划转事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品住宅专项维修资金专户。开立的商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（三）业主大会决定商品住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，并应当建立商品住宅专项维修资金管理制度。
（四）业主大会授权业主委员会办理商品住宅专项维修资金划转事宜的，业主委员会应当持业主大会相关决议材料、开立的商品住宅专项维修资金专户账号、商品住宅专项维修资金管理制度等向房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门申请划转。
（五）房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门应当在收到申请之日起30日内完成审核，审核无误后通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的商品住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的商品住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
（六）业主大会开立的商品住宅专项维修资金账户应当接受房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门的监督。
第十三条 业主分户账面商品住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，由房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门向业主和业主委员会发出续交通知，业主接到通知后未能及时续交的，由业主委员会督促其续交。业主委员会可以对未交清商品住宅专项维修资金的业主依法提起诉讼。
第十四条 对应交未交或者拒不续交商品住宅专项维修资金的业主，由房屋所在地商品住宅专项维修资金主管部门责令其限期交纳，经两次催收仍不交纳的，可以通过公告催交，公告期满仍不交纳的，业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。
第十五条 公共收益存入商品住宅专项维修资金专户的，以住宅小区物业服务区域为单位，在主账户下开设子账户，一个物业服务区域对应一个子账户。
业主大会决定划转公共收益的，参照本导则第十二条的规定执行。
第三章 使用
第十六条 使用商品住宅专项维修资金应当具备下列条件：
（一）住宅共用部位、共用设施设备保修期已满或者保修期未满但保修责任主体不存在；
（二）维修项目符合商品住宅专项维修资金使用范围；
（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
第十七条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）地下室出现渗漏、积水的；
（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
（九）除本导则第十九条规定情形之外，其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。
第十八条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；
（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
（三）避雷设施不满足安全要求的；
（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵或其他设备损坏的；
（七）除本导则第十九条规定情形之外，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。
第十九条 下列费用不得从商品住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备发生的紧急情况包括以下情形：
（一）共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏；
（二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行；
（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；
（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；
（五）共用给排水、供电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；
（六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用；
（七）因台风、洪水等自然原因造成住宅共用部位、共用设施设备损坏；
（八）根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造；
（九）住宅共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造；
（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。
第二十一条 商品住宅专项维修资金使用申请可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、相关业主、业主委员会、物业服务企业提出。
第二十二条 商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊，遵循受益人和负担人相一致的原则。有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第二十三条 商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及未售出的商品住宅、非住宅或者尚未交存商品住宅专项维修资金的购房人，开发建设单位或者相关购房人应当按照专有部分面积比例，采用现金分摊。
第二十四条 专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算。建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一购房人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。
第二十五条 非紧急情况下需要使用商品住宅专项维修资金的，按照非紧急情况下商品住宅专项维修资金使用程序（附件1）办理。
紧急情况下需要使用商品住宅专项维修资金的，按照紧急情况下商品住宅专项维修资金使用程序（附件2）办理。
第二十六条 鼓励聘请工程造价咨询机构对工程预（结）算出具审价报告。商品住宅专项维修资金主管部门可根据本地区情况，明确需工程造价审核的工程预算造价额度，但工程预算造价在5万元（含5万元）以上的必须委托工程造价咨询机构出具审价报告。
第二十七条 街道办事处、村（居）民委员会、相关业主、业主委员会、物业服务企业应当按照公开、公平、公正的竞选方式择优选择有资质的施工维修单位。按规定符合比选、公开招标等要求的，应当通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。
商品住宅专项维修资金主管部门不得干预施工维修单位的选择。
第二十八条 使用商品住宅专项维修资金的维修和更新、改造工程的设计费、监理费、审价费、招标代理费可计入当次维修资金预算并纳入结算开支。
第二十九条 在使用商品住宅专项维修资金进行维修、更新和改造的施工过程中，因工程实际需要确需增加工程量的，增加部分应另行编制维修方案和资金预算方案，在经相关业主表决同意及公示后，与施工单位签订补充协议。增加部分与原工程一并验收、结算。
第三十条 在正常使用情况下，住宅共用部位、共用设施设备保修期限，按照开发建设单位提供给购房人的住宅质量保证书执行，但最低保修期限不得低于以下规定：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
住宅共用部位、共用设施设备保修期，自建设工程竣工验收合格之日起计算。
第三十一条 商品住宅专项维修资金使用申请人，应在维修工程竣工验收公告期满后30日内，持使用申请材料向房屋所在地的商品住宅专项维修资金主管部门申请拨付，申请人提供的使用申请材料须完整、准确，并对材料的真实性承担责任，若逾期未能提供使用申请材料的，须书面说明情况。
商品住宅专项维修资金主管部门应当自受理之日起5个工作日内审核完毕，并及时向专户管理银行发出划转商品住宅专项维修资金的通知。商品住宅专项维修资金主管部门逾期拒不审核的，视为同意。
第三十二条 商品住宅专项维修资金主管部门应重点关注工程预算偏高、短期内频繁申请，或相同及类似项目重复维修等情形的使用申请件。可结合工作实际，随机对商品住宅专项维修资金使用申请开展现场核验，核验内容可包括维修工程量，材料品牌、型号、规格以及业主签字等一项或多项。
第三十三条 在保证商品住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将商品住宅专项维修资金用于购买国债。
利用商品住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的商品住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
禁止利用商品住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业主或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十四条 下列资金应当转入商品住宅专项维修资金滚存使用：
（一）商品住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用商品住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
第三十五条 不得从商品住宅专项维修资金及其增值收益中列支管理费用，不得挪作他用。
第四章 监督管理
第三十六条 商品住宅专项维修资金专户管理银行一经确定，不得随意更换；禁止在专户管理银行间随意划转商品住宅专项维修资金。
第三十七条 在保证商品住宅专项维修资金安全与正常使用的前提下，及时将活期存储的部分维修资金转为定期存储，以提高维修资金的增值收益。
第三十八条 各地商品住宅专项维修资金主管部门应当每季度至少一次与专户管理银行核对商品住宅专项维修资金账目，并及时将增值收益分配到户，原则上一年分配一次。
第三十九条 各地商品住宅专项维修资金主管部门应每月向社会公开本地区商品住宅专项维修资金使用情况，具体可通过漳州市商品住宅专项维修资金管理系统，在“漳州通APP”的“商品住宅专维金服务”模块向社会公布。
业主可持身份证或房屋权属证书到房屋所在地的商品住宅住宅专项维修资金主管部门查询商品住宅专项维修资金账户余额、使用、增值收益，也可在“漳州通APP”的“商品住宅专维金服务”模块上查询。
第四十条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的商品住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证到房屋所在地的商品住宅专项维修资金管理部门办理分户账更名手续。
第四十一条 发生以下情况，房屋分户账中结余的商品住宅专项维修资金返还给业主：
（一）房屋灭失的；
（二）购房合同网签备案撤销的（退房）；
（三）其他情况，如错交、重复交存等其他应当返还给交存人的。
第四十二条 商品住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第四十三条 商品住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
第四十四条 商品住宅专项维修资金的法律责任，依照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及相关法律法规的规定执行。
第五章 附则
第四十五条 本导则由漳州市城市管理局、财政局负责解释。
第四十六条 本导则自发布之日起施行，有效期五年。
附件：1.非紧急情况下商品住宅专项维修资金使用办法
2.紧急情况下商品住宅专项维修资金使用办法
闽公网安备 35060202000267号